Купить вторичную квартиру

Приобретение жилого помещения за счет средств ЦЖЗ без использования ипотечного кредита

Жилое помещение, приобретенное участником с использованием средств ЦЖЗ без использования ипотечного кредита в силу закона находится в залоге (ипотеке) у Российской Федерации в лице Учреждения со дня государственной регистрации права собственности участника на указанное жилое помещение.

При приобретении жилого помещения за счет средств ЦЖЗ без использования ипотечного кредита сумма средств для приобретения жилого помещения складывается из суммы накоплений, учтенных на ИНС участника, и (при наличии и необходимости) суммы личных средств участника.

После получения Свидетельства участник НИС самостоятельно подбирает жилое помещение и открывает счет в кредитной организации (банке), после чего для получения ЦЖЗ представляет в Учреждение следующие документы: 

  1. подписанный участником НИС проект договора ЦЖЗ по типовой форме, утвержденной Минобороны России (в 3 экземплярах);

  2. заверенная кредитной организацией копия договора банковского счета, открытого для операций со средствами ЦЖЗ и содержащего условия о возврате Учреждению средств ЦЖЗ без распоряжения клиента (участника) в случаях, предусмотренных Правилами;

  3. отчет об оценке рыночной стоимости приобретаемого жилого помещения

  4. предварительный договор купли-продажи жилого помещения, отвечающий требованиям статьи 429 Гражданского Кодекса Российской Федерации;

  5. копия паспорта гражданина Российской Федерации, являющегося участником;

  6. копия паспорта гражданина Российской Федерации, являющегося продавцом жилого помещения;

  7. нотариально удостоверенная копия свидетельства о регистрации права продавца (продавцов) на приобретаемое жилое помещение;

  8. выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на приобретаемое жилое помещение, полученная не позднее чем за 30 дней до даты ее представления. Жилое помещение не должно иметь ограничений (обременений) прав, правопритязаний и заявленных в судебном порядке прав требования;

  9. кадастровый паспорт приобретаемого жилого помещения (жилого дома) с поэтажным планом и экспликацией;

  10. документ, подтверждающий отсутствие задолженности по квартирной плате и коммунальным платежам в отношении приобретаемого жилого помещения;

  11. выписка из домовой книги и финансового лицевого счета приобретаемого жилого помещения;

  12. нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение жилого помещения или документ, подтверждающий отсутствие необходимости представления согласия супруга (супруги) на отчуждение жилого помещения. или нотариально удостоверенную копию брачного договора, подтверждающего раздельный режим имущества супругов;

  13. нотариально удостоверенную копию разрешения органов опеки и попечительства на совершение продавцом сделки по отчуждению жилого помещения при наличии проживающих в приобретаемом жилом помещении находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника этого жилого помещения либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника.

Примечание. Если продавцом жилого помещения выступает юридическое лицо, то вместо документов, указанных в пунктах: 5, 12, 13 представляются следующие документы:

  1. нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица;

  2. выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, полученная в налоговом органе не позднее чем за 30 дней до даты ее представления;

  3. документы, подтверждающие полномочия представителя продавца на совершение сделки.

Учреждение в течение 10 рабочих дней проверяет представленные документы, подписывает со своей стороны договор ЦЖЗ, перечисляет средства ЦЖЗ на банковский счет участника НИС и направляет 2 экземпляра подписанного договора ЦЖЗ участнику.

После государственной регистрации права собственности на жилое помещение участник представляет в Учреждение следующие  документы:

  1. договор купли-продажи жилого помещения с регистрационными надписями органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о регистрации ипотеки в силу закона в пользу Российской Федерации; Договор купли-продажи должен содержать условие, что оплата стоимости (части стоимости) приобретаемого жилого помещения производится путем перечисления Учреждением средств ЦЖЗ, предоставляемого участнику, на банковский счет продавца, указанный в этом договоре, после регистрации права собственности участника на приобретаемое жилое помещение.

  2. копию свидетельства о государственной регистрации права собственности участника на жилое помещение заверенную органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащую сведения о наличии ограничений (обременений) прав на жилое помещение;

  3. выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на приобретенное жилое помещение, содержащую сведения о наличии ограничений (обременений) прав на жилое помещение в пользу российской Федерации в лице Учреждения.

После рассмотрения представленных документов Учреждение уведомляет кредитную организацию о возможности перечисления средств ЦЖЗ на банковский счет продавца. В случае прекращения договора ЦЖЗ в связи с возвратом задолженности по данному договору или в связи с возникновением у участника права на использование накоплений, Учреждение и участник НИС осуществляют погашение регистрационной записи об ипотеке в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (залог в пользу Российской Федерации с приобретенного жилого помещения снимается).

Приобретение жилого помещения с использованием средств ЦЖЗ и ипотечного кредита

Жилое помещение, приобретаемое участником с использованием ЦЖЗ, предоставленного для уплаты первоначального взноса и погашения обязательств по ипотечному кредиту, в силу закона находится в залоге (ипотеке) у кредитора и у Российской Федерации в лице Учреждения со дня государственной регистрации права собственности участника на указанное жилое помещение.

Получив Свидетельство, участник НИС обращается за получением ипотечного кредита в кредитную организацию (далее – кредитор). При обращении к кредитору следует:

1) выяснить сумму предоставляемого ипотечного кредита ;

2) уточнить требования кредитора к приобретаемому жилому помещению

Примерный перечень требований.

1.   Предметом залога может выступать жилое помещение – отдельная квартира в многоквартирном доме, отдельно стоящий жилой дом (коттедж для постоянного проживания), на которые в установленном законом порядке оформлено право собственности.

Примечание. При передаче в залог отдельно стоящего жилого дома (части жилого дома) в залог также передается земельный участок, на котором расположен дом (часть 2 статьи 69 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

2.   Предмет залога должен удовлетворять следующим требованиям:

1) жилое помещение должно быть подключено к централизованным или автономным системам жизнеобеспечения: иметь электрическую, паровую или газовую систему отопления, обеспечивающую подачу тепла на всю площадь жилого помещения:

2) жилое помещение должно иметь исправное состояние сантехнического оборудования, дверей и окон, а также крыши (для квартир на последних этажах и отдельно стоящих домов);

3) коммунальные квартиры могут быть предметом залога только в случае, если Заёмщиком приобретаются в собственность все комнаты данной коммунальной квартиры (в залог передается вся квартира целиком в виде единого жилого помещения).

3.   Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям:

1) не находиться в аварийном состоянии;

2) не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

3) иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент

4.   Право собственности на жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения, договором мены и т.д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства.

5.   Передаваемое в ипотеку жилое помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений (обременений) прав на него, в том числе прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя (статья 292 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

6.   При совершении сделок по приобретению жилых помещений между родственниками, как правило, необходимо учитывать дополнительные требования кредитных организаций.

Сделки по приобретению с использованием средств ипотечного кредита жилого помещения, находящегося в собственности супруга заемщика, а также такие сделки между родителями и их детьми (членами семьи детей), в т.ч. достигшими 18 летнего возраста, и наоборот кредитными организациями, как правило, не рассматриваются;

Сделки по приобретению с использованием средств ипотечного кредита жилого помещения, находящегося в собственности бывшего супруга заемщика, могут быть рассмотрены кредитной организацией только при условии, что такие сделки были с ней предварительно согласованы;

Ипотечные сделки между взаимозависимыми лицами могут быть предметом рассмотрения кредитной организации при условии, что до совершения сделки покупатель не проживал (не был зарегистрирован) в приобретаемой квартире с продавцом, а после совершения сделки продавец не будет проживать (не будет зарегистрирован) в данной квартире с покупателем.

К взаимозависимым лицам относятся, как правило, иные родственники заёмщика – родные братья и сестры, дедушка, бабушка.

При совершении сделок между взаимозависимыми лицами первоначальный взнос и кредитные (заёмные) средства должны быть перечислены в безналичном порядке с банковского счета заемщика на банковский счет продавца.

3) получить перечень документов, необходимых для рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита 

Примерный перечень  документов:

Документы Заемщика (участника НИС)

  1. Паспорт (все страницы)

  2. Свидетельство о праве участника НИС на получение ЦЖЗ

  3. Брачный контракт или иное соглашение между супругами, изменяющее законный режим собственности супругов (при наличии)

  4. Документы о семейном положении – свидетельство о заключении/расторжении брака (при наличии)

Документы по сделке купли-продажи и ипотеки Квартиры 

  1. Паспорта продавцов (собственников) Квартиры или Жилого дома с земельным участком (все страницы)

  2. Правоустанавливающие документы на квартиру – договор приватизации, договор купли-продажи, справка ЖСК, договор дарения и т.д.

  3. Правоподтверждающие документы на квартиру (жилой дом с участком) – свидетельство о государственной регистрации права (при наличии)

  4. Справка (форма № 11А) из органа технической инвентаризации объектов недвижимого имущества (извлечение из технического паспорта на квартиру), а при покупке жилого дома с участком – кадастровый паспорт жилого дома и документы государственного кадастрового учета земельного участка (срок действия 30 дней)

  5. Справка об отсутствии задолженности по квартирной плате и коммунальным платежам по квартире или жилому дому, передаваемых в залог (либо копии квитанций об оплате)

  6. Отчет об оценке жилого помещения, произведенный независимым оценщиком (аккредитованным кредитной организацией)

  7. Справка о регистрации лиц, проживающих в Квартире или жилом доме (выписка из домовой книги) – срок действия 30 дней

  8. Разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи (при наличии несовершеннолетних детей в семье продавца или иных недееспособных (ограниченно дееспособных) лиц, зарегистрированных по адресу передаваемых в залог квартиры или жилого дома)

  9. Справка из налогового органа об уплате налога на имущество в случае, если жилое помещение (жилой дом с земельным участком) было получено продавцом в собственность на основании договора дарения или свидетельства о праве на наследство

Кредитор для принятия решения о предоставлении ипотечного кредита имеет право запросить иные документы по предмету ипотеки помимо вышеперечисленных.

Документы, предоставляются кредитору в виде копии и оригиналов (для сверки копии с оригиналом и заверения копии сотрудником кредитора) либо в виде нотариально заверенных копий.

Продавец – юридическое лицо дополнительно предоставляет:       

  1. учредительные документы;

  2. свидетельство о присвоении ИНН;

  3. свидетельство о присвоении ОГРН;

  4. выписку из ЕГРЮЛ (срок действия – 30 дней);

  5. документ, подтверждающий полномочия представителя продавца;

  6. решение о совершении крупной сделки/сделки с заинтересованностью.

Подбор жилого помещения осуществляется исходя из суммы накоплений, учтенных на ИНС участника, кредитных средств и суммы личных средств участника НИС (при наличии и необходимости).

Участник НИС может выбрать жилое помещение самостоятельно или при помощи представителя. Если участник НИС не может присутствовать по месту приобретения жилого помещения, то представлять его интересы при совершении ипотечной сделки (с правом подписания всех необходимых договоров, распоряжений денежными средствами, подачи заявления на государственную регистрацию договора купли-продажи и права собственности на приобретаемое жилое помещение) может иное лицо на основании нотариально удостоверенной доверенности.

Однако следует выяснить, допускается ли оформление документов по доверенности в выбранной кредитной организации (банке). Требования к порядку оформления документов в разных банках могут отличаться.

Владелец выбранного жилого помещения может настаивать на внесении аванса (задатка), что нежелательно, т.к. отказ кредитора в предоставлении кредита не является для владельца жилого помещения основанием для возврата полученного задатка. Продавец жилого помещения должен быть своевременно проинформирован о том, что сумма средств, предоставленных по договорам ЦЖЗ и ипотечного кредита, а также личные средства участника (при наличии), могут быть перечислены на его счет только после государственной регистрации права собственности участника НИС на приобретаемое жилое помещение.

Выбрав жилое помещение, участник НИС представляет кредитору необходимый пакет документов. В случае принятия кредитором положительного решения о выдаче ипотечного кредита кредитор и участник НИС заключают кредитный договор.

Участник НИС открывает в кредитной организации счет на свое имя, на который будут перечислены средства ЦЖЗ, кредитные средства и личные средства участника НИС (при наличии).

Договор банковского счета должен содержать обязательство кредитной организации о возврате Учреждению средств первоначального взноса в случае неосуществления государственной регистрации права собственности участника НИС на приобретенное жилое помещение в течение 3 месяцев с даты поступления первоначального взноса стоимости жилья на банковский счет участника НИС.

Для получения ЦЖЗ участник НИС представляет в Учреждение  следующие документы:

  1. подписанный со стороны участника НИС проект договора ЦЖЗ, оформленный в соответствии с типовой формой договора, утвержденной Учреждением (в 3 экземплярах);

  2. заверенная кредитором копия договора ипотечного кредита (оформленного с учетом требований пункта 30 Правил, с приложением графика погашения ипотечного кредита;

  3. заверенная кредитной организацией копия договора банковского счета участника, содержащего условия о порядке возврата уполномоченному органу средств ЦЖЗ без распоряжения клиента (участника) в случаях, предусмотренных Правилами;

  4. выписка из отчета об оценке рыночной стоимости приобретаемого жилого помещения, составленная в соответствии с законодательством Российской Федерации в области оценочной деятельности;

  5. копия паспорта гражданина Российской Федерации, являющегося участником НИС.

Учреждение в течение 10 рабочих дней проверяет представленные документы, подписывает со своей стороны договор ЦЖЗ, перечисляет на банковский счет участника НИС средства ЦЖЗ для оплаты первоначального взноса и направляет участнику 2 экземпляра договора ЦЖЗ.

Продавец жилого помещения и участник НИС подают документы для государственной регистрации сделки в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Подтверждением регистрации сделки является свидетельство о государственной регистрации права собственности участника НИС на приобретенное жилое помещение, а также оригинал выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой указывается наличие залогов в пользу кредитора и Российской Федерации. Данные документы выдаются на руки участнику НИС.

После государственной регистрации права собственности на жилое помещение участник НИС представляет в Учреждение и кредитору следующие документы:

  1. договор купли-продажи жилого помещения  с регистрационными надписями органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о регистрации ипотеки в силу закона;

  2. копия свидетельства о государственной регистрации права собственности участника на жилое помещение, содержащая сведения о наличии ограничений (обременений) прав на жилое помещение;

  3. выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на приобретенное жилое помещение, содержащая сведения о наличии (отсутствии) ограничений (обременений) прав на жилое помещение в пользу кредитора и Российской Федерации в лице Учреждения;

  4. заверенная кредитором копия документа, подтверждающего фактическую дату предоставления участнику ипотечного кредита, сумму кредита и рассчитанный с учетом фактической даты выдачи кредита график погашения ипотечного кредита.

Кредитор после получения указанных документов перечисляет на счет продавца средства ЦЖЗ, кредитные средства и (при наличии) собственные средства участника НИС в счет оплаты жилого помещения в соответствии с договором купли-продажи жилого помещения. Учреждение после получения и рассмотрения указанных документов предоставляет участнику ЦЖЗ для погашения обязательств по ипотечному кредиту в соответствии с графиком его погашения, при этом платежи по графику не могут быть чаще 1 раза в месяц, а ежемесячный платеж равняется 1/12 накопительного взноса на одного участника НИС, утвержденного Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год.

В случае прекращения договора ЦЖЗ в связи с возвратом задолженности по данному договору или в связи с возникновением у участника права на использование накоплений, Учреждение и участник НИС осуществляют погашение регистрационной записи об ипотеке в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (залог в пользу Российской Федерации с приобретенного жилого помещения снимается).

Предоставление ЦЖЗ для погашения ипотечного кредита, предоставленного участнику НИС как единственному заемщику для приобретения жилого помещения, в том числе до наступления права на получение ЦЖЗ

Участник НИС имеет право использовать средства ЦЖЗ в целях погашения обязательств по договору ипотечного кредита, предоставленного участнику как единственному заемщику для приобретения жилого помещения (жилых помещений), в том числе до наступления у него права на получение ЦЖЗ.

Жилое помещение, приобретаемое участником с использованием ипотечного кредита, предоставленного ему как единственному заемщику, в том числе до наступления у него права на получение ЦЖЗ в случае предоставления участнику ЦЖЗ для погашения обязательств по ипотечному кредиту находится в силу закона в залоге у кредитора и в последующем залоге у Российской Федерации в лице Учреждения в силу последующего договора об ипотеке, заключенного с участником.

Для получения ЦЖЗ с целью погашения ипотечного кредита, предоставленного участнику НИС как единственному заемщику для приобретения жилого помещения, в том числе и до наступления права на получение ЦЖЗ, Участник НИС представляет в Учреждение следующие документы:

  1. подписанный участником НИС проект договора ЦЖЗ по типовой форме, утвержденной Учреждением (в 3 экземплярах);

  2. заверенная кредитной организацией копия договора банковского счета участника для операций со средствами ЦЖЗ, содержащего условия о порядке возврата уполномоченному органу ЦЖЗ без распоряжения клиента (участника) в случаях, предусмотренных Правилами;

  3. выписка из отчета об оценке рыночной стоимости приобретаемого жилого помещения, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации в области оценочной деятельности

  4. копия паспорта гражданина Российской Федерации, являющегося участником НИС;

  5. копия договора купли-продажи жилого помещения (жилых помещений) или копия договора участия в долевом строительстве с регистрационными надписями органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о регистрации  ипотеки, а также копия передаточного акта жилого помещения (жилых помещений);

  6. копия свидетельства о государственной регистрации права участника НИС на жилое помещение, содержащая сведения о наличии ограничений (обременений) прав на жилое помещение (жилые помещения);

  7.  заверенная кредитором копия договора ипотечного кредита;

  8. заверенная кредитором копия дополнительного соглашения к договору ипотечного кредита (оформленного с учетом требований п.30 Правил с приложением графика погашения ипотечного кредита за счет средств ЦЖЗ;

  9. согласие кредитора-залогодержателя на заключение последующего договора об ипотеке между Учреждением и участником НИС;

  10.  проект последующего договора об ипотеке, оформленного в соответствии с порядком оформления ипотеки, подписанный со стороны участника (в 3 экземплярах);

  11.  выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на приобретенное жилое помещение, содержащая сведения о наличии ограничений (обременений) прав на жилое помещение (жилые помещения) в пользу кредитора.

Учреждение в течение 10 рабочих дней со дня получения указанных документов, принимает решение о заключении договора ЦЖЗ и направляет участнику 2 экземпляра подписанного договора ЦЖЗ и 3 экземпляра последующего договора об ипотеке.

После получения договора ЦЖЗ участник осуществляет действия, направленные на государственную регистрацию последующего договора об ипотеке в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и представляет в Учреждение 1 экземпляр указанного договора с отметкой о государственной регистрации.

Учреждение после получения последующего договора об ипотеке предоставляет участнику ЦЖЗ для погашения обязательств по ипотечному кредиту в соответствии со скорректированным графиком его погашения, при этом платежи по графику не могут быть чаще 1 раза в месяц, а размер ежемесячного платежа равняется 1/12 накопительного взноса на одного участника НИС, утвержденного Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год.

В случае прекращения договора ЦЖЗ в связи с возвратом задолженности по данному договору или в связи с возникновением у участника права на использование накоплений, Учреждение и участник НИС осуществляют погашение регистрационной записи об ипотеке в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (залог в пользу Российской Федерации с приобретенного жилого помещения снимается).<53>